"환산보증금 초과 약국도 10년 영업 가능 합니다"

• [약담소] 서동주 법무법인 서교 변호사
• 임대기간 10년 이내 계약갱신 요구 가능…기간 내 행사해야

[데일리팜=김지은 기자] 약국의 경우 높은 보증금과 임대료로 인해 보증금과 월차임을 합산한 금액인 환산보증금이 상가임대차보호법 적용 범위를 초과하는 경우가 적지 않습니다.

그렇다 보니 임차 약사들은 다른 업종에 비해 임대차계약 과정에서 보증금, 권리금의 보호, 영업 기간의 보장 등을 두고 고민이 많을 수 밖에 없는데요.

오늘은 법무법인 서교 서동주 변호사를 통해 환산보증금을 초과한 약국의 임차 약사들이 보증금과 권리금, 임대차계약 기간을 보장받을 수 있는 방안에 대해 알아보겠습니다.

Q. 변호사님, 환산보증금을 초과한 임대차계약의 경우 임차 약사가 보증금을 지킬 수 있는 안전장치가 있을까요. 계약 과정에서 임대인이 전세권 설정에 동의를 했다면, 이것으로 보장이 가능한걸까요?

서동주 변호사=환산보증금 초과 임대차계약의 경우 확정일자 부여를 통한 우선변제 규정(상가건물 임대차보호법 제4조, 5조)이 적용되지 않습니다.(상가건물 임대차보호법 제2조제1항, 제3항 참고).

임대차계약에 따른 임대차보증금반환채권을 담보할 목적으로 임대인과 임차인 사이 합의에 따라 임차인 명의로 전세권설정등기를 마친 경우 그 전세금의 지급은 이미 지급한 임대차보증금으로 대신한 것이고, 장차 전세권자가 목적물을 사용․수익하는 것을 완전히 배제하는 것도 아닌 만큼 그 전세권 설정 등기는 유효할 수 있습니다(대법원 2018다268538 판결).

다만 전세권이 설정되더라도 그보다 선순위 권리자(예컨대 선순위 담보권자, 전세권 설정 등기 이전 부과된 당해세, 소액임대차보증금반환청구권 등)가 존재하는 경우에는 그 보다 후순위로 배당을 받게 될 수 있으니 미리 선순위 권리자가 따로 존재하는지 여부를 확인하는 것이 안전할 것입니다.

Q. 임차 약사의 경우 영업권 보장 여부도 임대차 계약 시 빼놓을 수 없는 부분인데요. 환산보증금을 초과한 임대차계약이라 해도 만약 임대차계약서에 영업권 10년 보장을 특약으로 넣았다면, 보장이 가능하다고 보시는지요.

서동주 변호사=계약 당사자 간 약정에 따라 임대차기간을 10년으로 정하는 것은 가능합니다.

다만 임대차기간을 장기간으로 약정하지 않더라도(환산보증금 초과 임대차의 경우에도) 전체 임대기간 10년 이내에는 임차인에 계약갱신 요구권이 인정되고, 이 경우 임차인은 ‘임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이’에 임대인에게 계약갱신요구권을 행사해야 합니다(상가건물 임대차보호법 제10조제1항, 제2항).

하지만 환산보증금 초과 임대차 경우 상가임대차보호법의 묵시적 갱신에 관한 규정(제10조제4항)은 적용되지 않습니다.

참고로 위와 같이 계약이 갱신된 경우, 환산보증금 초과 임대차의 임대인은 100분의 5를 초과한 범위로도 차임, 보증금 증액청구가 가능할 수 있습니다.

Q. 환산보증금을 초과한 경우 임대료를 5% 초과해 인상할 수 있는 것으로 알고 있는데요. 법적 분쟁으로 가기까지의 임대료 인상률은 어느 정도 선으로 보시나요?

서동주 변호사=환산보증금을 초과한 임대차계약이라 해도 무제한으로 차임과 보증금의 증액을 요구할 수 있는 것은 아닙니다. ‘상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 상당하다고 인정되는 범위 내’에서만 증감이 가능합니다.(상가임대건물 임대차보호법 제10조의2 참고)

다만, 당사자마다 처한 상황이나 계약 조건 등이 다르기 때문에 법적 분쟁으로 이어지는 인상률이 어느 정도인지에 관해서는 특정해 답변하기는 쉽지 않습니다. 아무래도 상가임대건물 임대차보호법 시행령에서 인상률을 5%로 제한하고 있다보니 통상적으로 임차인 입장에서는 이 범위를 초과하면 부당하다고 느끼는 것으로 보입니다.

Q. 계약갱신청구권은 첫 계약일로부터 10년만 보장이 되는 걸까요. 그 안에 임차 약사가 신규 임차 약사를 구하지 못해 권리금을 회수할 수 없는 상황이 발생할 수도 있을 것 같은데요. 이때 임차 약사가 권리금을 보장받을 수 있는 방법은 없을까요?

서동주 변호사=임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있으며(상가임대건물 임대차보호법 제10조제2항), 대법원은 갱신기간을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 여전히 임차인에게 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보고 있습니다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 2017다225329 판결).

따라서 임대인은 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안되며, 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비춰 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하거나 그 밖에 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 경우에는 임차인에게 그 손해를 배상할 의무가 있습니다.(상가임대건물 임대차보호법 제10조의4 제1항, 제3항 전단 참고)

손해 배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.

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