"내과 입점했는데"…무리한 월세 인상요구 대처법은?

• [약담소] 김종휘 법무법인 서교 변호사
• 환산보증금 초과 시 5% 이상 인상 가능…증명 필요

[데일리팜=김지은 기자] 엔데믹이 선언되고 약국 경기도 일정 부분 활기를 띄면서 건물주, 임대인으로부터 임대료 인상을 요구받는 약국이 늘고 있습니다.

임대차계약이 장기화된 약국의 경우 계약 갱신을 무기로 과도한 임대료 인상을 요구받는 사례도 적지 않은데요.

약국은 다른 업종에 비해 보증금, 월차임이 고액이다 보니 환산보증금 초과로 인해 고액의 임대료 인상을 요구받거나 임대인과 분쟁을 겪는 일도 다반사인데요.

오늘은 법무법인 서교 김종휘 변호사를 통해 임대인의 과도한 월차임 요구에 대해 임차 약사가 대응할 수 있는 방안 등에 대해 들어보도록 하겠습니다.

Q. 건물에 진료과가 추가로 입점하는 등 약국 경영에 호재가 될만한 변화가 있다는 이유로 건물주나 임대인이 과도한 임대료 인상을 요구하는 경우가 있습니다. 이 과정에서 계약갱신 여부를 무기로 삼는 사례가 적지 않은데요. 임차인이 대응할 방안은 없을까요.

A. 김종휘 변호사=상가건물임대차보호법에 따라 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있고, 갱신된 경우 임대인은 일정한 범위(100분의5)에서만 차임, 보증금의 증액청구가 가능합니다.

하지만 임대차갱신요구권이 인정되는 최대기간(10년)이 경과하고, 임대인이 기존 차임, 보증금을 증액하고자 하는 경우에는 별도의 새로운 임대차계약이 필요하고, 이 경우에는 임대차 갱신을 전제로 한 차임, 보증금의 증액 제한 규정은 적용되기 어렵습니다.

만약 임대인이 임대 조건 변경을 원하지 않는다면, 즉 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 가능합니다.

Q. 임대인이 터무니없는 임대료 인상을 요구한다고 판단해 임차 약사가 이를 거부한다면, 어떤 상황이 발생할 수 있을까요.

A. 통상 임대료 인상에 대한 합의가 되지 않았다면 임대인 측에서는 자신이 원하는 금액대로 차임을 지급해 줄 것을 청구할 것이고, 그럼에도 임차인 측이 종전 차임 금액을 계속 지급한다면 임대인은 임차인을 상대로 차임증액 청구소송을 제기할 수 있습니다.

차임증액 소송이 제기되면 차임증액의 정당성을 입증하기 위해 차임 감정 등 절차가 진행될 수 있고, 이 경우 1년 이상의 소송이 진행될 수 있습니다.

참고로 대법원은 ‘당사자 사이에 협의가 성립되지 아니하여 법원이 결정해 주는 차임은 그 증액청구의 의사표시 시에 소급하여 그 효력이 생기는 것이나 그 결정 시까지는 종전의 차임액을 지급하여도 차임 지급의 지체가 되지 않는 것이므로 임대인이 위와 같은 차임증액청구권에 기하여 임차인에게 사정변경에 따른 차임의 조정에 관한 협의를 요구하였으나 임차인이 그 협의 자체를 거부할 뜻을 명확히 하였다고 하더라도, 이는 당사자 사이에 차임 조정에 관한 협의가 불성립한 것에 불과한 것으로서 이를 이유로 임대차계약 자체를 해지할 수는 없는 것’이라고 판시한 바 있습니다(대법원 2003. 2. 14. 선고 2002다60931 판결).

Q. 주변 상가 시세 대비 높은 임대료를 지불하는 등 환산보증금을 초과한 약국의 경우는 임대인의 과다한 임대료 인상 요구도 감수할 수 밖에 없는 걸까요. 보호받을 방안이 없을까요.

A. 상가건물임대차보호법에 따르면 환산보증금 초과 상가임대차의 경우 임대인이 5% 한도를 초과한 임대료 인상 청구가 가능합니다.

그러나 상가건물임대차보호법이 적용되지 않을 경우 민법이 적용되는데, 민법 제628조(차임증감청구권)는 ‘임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다’고 돼 있습니다.

따라서 임대인이 임차 약사에게 차임증액을 청구하기 위해서는 '경제사정 변동 등으로 인하여 약정차임이 상당하지 아니하다'는 점을 증명해야 합니다.

주변 상가 동일 평수 시세 대비 높은 임대료를 지급하고 있고, 특별히 개발 호재 등으로 임대차계약을 체결할 당시에 비춰 임대료가 급등할 이유가 있지 않은 이상 일방적 임대료 인상 요구를 거절하고 기존 차임만 납부해도 무방하다고 판단됩니다. [데일리팜 전문컨설팅 바로가기]