상가 매수에 '계약갱신요구권' 믿었던 약국 결국 패소

• 수원지법, 계약 만료 후 계속 약국 운영한 약사에 '손해배상' 선고

임대차계약이 만료될 즈음 상가가 매수돼 임대인이 바뀌는 상황에서 계약갱신요구권 5년을 잘못 이해한 약국이 손해배상을 해줄 처지에 놓였다.

수원지법 안양지원은 최근 임대인 약사 A씨에게 건물을 매수한 또 다른 약사 B씨에게 손해배상금액을 지불하라고 판결했다.

A약사는 2013년 5월 서울의 한 상가에 대해 2년 임대계약을 맺어 약국을 운영했다. 계약기간이 만료될 즈음인 2015년 4월 B약사는 이 상가를 매수, 소유권이전등기를 마쳤다.

B약사는 매수한 상가에서 직접 약국을 운영하기 위해 A약사에게 상가를 비워줄 것을 요구했다. 그러나 A약사는 상가건물 임대차보호법에 의거해 임대기간이 5년이 되지 않은 시점이고 계약갱신요구권을 상가를 반환할 이유가 없다며 버텼다.

결국 B약사는 내용증명 발송을 거쳐 상가 인도 소송을 제기했고, 법원은 A약사에게 상가를 비워줄 것을 명령했다. 이후 B약사는 다른 이유를 들어 가집행을 거부했고 계약기간을 1년 이상 넘긴 2016년 7월 상가를 인도했다.

A약사는 약 1년간 약국을 운영했다면 획득할 수 있었던 금액에 대해 B약사에 손해배상청구 소송을 제기했고, 법원은 상가 인도 소송 등을 근거로 B약사에 보상 책임이 있다며 A약사가 청구한 금액의 약 40%가량을 배상하라고 판시했다.

그렇다면 상가 인도 소송에서 B약사가 패소한 이유는 무엇일까. 구체적인 정황은 알 수 없으나, 법원이 판단한 자료에 따르면 환산보증금이 주요 근거가 됐을 가능성이 크다.

B약사는 상가건물 임대차보호법에 의해 계약갱신요구권이 있다고 주장했으나, 계약 당시 서울지역에서 임대차보호법이 적용되는 환산보증금 범위는 4억원 이하. B약사가 계약한 보증금과 월세를 환산보증금으로 계산할 경우 4억원을 훌쩍 넘기는 금액이 산출된다.

법원은 "채무자가 채무 발생원인과 법률적 판단에서 채무가 없다고 믿고 채무를 이행하지 않고 소송에서 다투었다 해도, 채무자의 법률적 판단이 잘못된 것이라면 채무불이행에서 채무자의 고의나 과실이 없다고 할 수 없다"고 설명했다.

이어 "B약사는 상가 인도 소송에서도 상가건물 임대차보호법 상 임차권이나 계약갱신요구권이 있다고 항변했으나, 법원은 B약사의 주장을 배척하고 패소 판결을 내린 점이 인정된다"며 "B약사들은 A약사에게 상가 무단 점거에 따른 손해를 배상할 책임이 있다"고 선고했다.

한편 국토부는 계약갱신요구권을 5년에서 10년으로 늘리고 적용 범위 역시 대폭 확대하는 상가건물 임대차보호법 개정안이 지난달 입법 예고돼 각계 의견 수렴 과정을 거치고 있다.