동일업종 개설 시 무효 특약에도 약사는 왜 패소했나

• 약사, 임대인 상대로 약국 임대차계약 해제 확인 소송
• 계약 과정서 작성한 특약 바탕…보증금·손해배상금 청구
• 법원 “특약 내용 사건 점포 약국독점 약속으로 볼 수 없어”

[데일리팜=김지은 기자] 임차 약사가 임대차계약 과정에서 작성한 특약을 내세우며 임대인을 상대로 임대차계약 해지와 손해배상을 청구했지만 법원은 약사의 주장을 받아들이지 않았다. 

수원지방법원 안산지원은 최근 A약사 B임대인을 상대로 제기한 계약해제 확인 청고 소송을 기각했다. A약사는 B씨와 체결한 임대차계약 해제에 따른 보증금 전액과 손해배상을 합한 2400만원을 청구했었다. 

A약사는 지난 2024년 B씨와 지역 한 건물 점포를 보증금 1000만원, 월 차임 135만원, 기간 2년의 임대차계약을 체결했다.  

이 사건 점포 임대차계약 특약사항에는 ‘임대한 점포의 약국 개설 등록증이 나오기 전 다른 호실에서 먼저 약국개설 등록증이 나올 경우 본 계약은 무효로 하고 계약금 등 지급된 보증금은 전액 환불해 주기로 한다’는 내용이 포함됐다. 

더불어 특약에는 ‘임대인은 건물 내 약국이 입점하면 추가로 동일업종이 불가하다는 것을 건물관리단을 통해 확인했음’이라는 내용도 담겼다. 

이후 약사는 임대인에게 보증금을 모두 지급하고 임대차계약을 체결했다. 문제는 계약 체결 이후 사건의 약국 점포 바로 옆 점포에 약국이 들어서면서 입점과 관련한 분쟁이 발생한 점이다. 

결과적으로 해당 건물에는 추가 약국개설이 가능한 것으로 결론이 나면서 A약사는 사실상 해당 점포에서 약국을 운영하기 힘든 상황이 된 것.  

약사 측은 “이 사건 임대차계약에 관해 약국독점자리 확보 의무 불이행에 따른 계약 해제, 계약 당시 약국입점에 관한 분쟁사실에 대한 미고지에 따른 기망 및 약국독점자리라는 중요한 사항에 관한 착오에 따라 계약은 취소돼야 한다”고 주장했다. 

이에 약사는 임대인 측에 원상회복에 따른 보증금 1000만원과 더불어 손해배상으로 약국 운영을 위해 지출한 컨설팅 비용 700만원, 약국으로 운영하지 못하게 됨으로 인한 1개월 간의 영업손실 700만원을 합한 총 2400만원을 청구했다. 

법원은 특약 기재사항을 바탕으로 해당 내용이 사건의 약국 점포를 독점자리로 확약한 것으로 볼 수 없다고 판단했다. 

법원은 “특약사항은 이 사건 건물 다른 호실에 약국이 먼저 입점된 경우 동일업종이 불가함을 전제로 다른 호실 약국개설 등록증이 먼저 나올 경우 이 사건 임대차계약은 무효로 함을 명확히 한 것”이라며 “해당 내용에 따르면 원고와 피고 간 건물 내 약국독점자리로 확약한 것으로 볼 수 없다”고 밝혔다. 

더불어 임대인 측이 옆 점포와의 문쟁 사실을 알게된 시점이 임대차계약 이후인 점을 제시하며 이 사실을 알고도 기망했다는 약사 측 주장도 받아들이지 않았다. 

법원은 “이 사건 임대차계약 당시 위와 같은 분쟁이 있었다거나 피고가 이를 알고서도 원고에게 고지하지 않았다고 볼 자료는 없다”면서 “오히려 피고는 옆 점포의 약국개설 방해 행위를 알게 된 후 옆 점포를 상대로 공사방해금지 가처분을 신청하고, 관련 내용을 원고에 알려주기도 했다”고 말했다. 

이어 “이런 분쟁으로 약국운영이 지체됐다 해도 그에 따른 차임지급 의무를 면할 수 있지만 사건의 임대차계약을 해제할 사유로는 볼 수 없다”면서 “원고 측 주장은 이유 없어 기각한다”고 판시했다.