[데일리팜=강신국 기자] 상가임차인이 가장 많이 겪는 분쟁 중 하나가 권리금 회수 방해다. 임대차기간이 끝날 무렵, 새 임차인을 구해 권리금을 받고자 하지만, 임대인의 거절로 거래가 무산되는 경우가 적지 않기 때문이다.엄정숙 부동산전문변호사(법도종합법률사무소)는 2일 권리금 분쟁에서 가장 필요한 것은 복잡한 절차가 아니라, 한 장의 내용증명이라고 밝혔다.엄 변호사는 "권리금 소송은 감정이나 억울함보다 증거가 승부를 가른다"며 "임대차 종료 6개월 전부터 권리금 회수 협의를 요청하고, 그 사실을 내용증명으로 남겨두면 이후 분쟁에서 소송의 절반은 이미 준비된 셈"이라고 말했다.실제 권리금 관련 분쟁에서 법원은 임차인의 협의 요청이나 권리금 계약의 실체가 존재했는지를 중점적으로 본다. 따라서 임차인이 새 임차인을 찾아 임대인에게 제안했음에도 임대인이 정당한 사유 없이 거부했다면, 이는 ‘권리금 회수 방해’로 인정될 여지가 크다.엄 변호사는 "내용증명은 단순히 보내는 편지가 아니라, ‘협의 요청의 증거’이자 ‘임대인의 대응 태도’를 기록하는 공식 문서"라며 "특히 새 임차인 후보자, 권리금 금액, 계약 의사 등을 구체적으로 명시하면 그 자체로 권리금 회수 노력을 입증하는 자료가 된다"고 강조했다.특히 권리금 주선을 위한 내용증명은 ‘계약만료일 6개월 전부터 계약만료일까지’의 기간에만 효력이 있다. 임대차가 이미 종료된 이후에는 권리금 주선이나 회수 요청을 할 법적 권한이 소멸되므로, 그 시기를 놓치면 권리금 회수가 어렵다.엄 변호사는 "내용증명은 반드시 해당 기간 내에 발송해야 하며, 임대차 종료 후에는 아무리 정당한 사유가 있더라도 권리금 회수 주장이 인정되기 어렵다"고 설명했다.또한 임대인 입장에서도 내용증명은 방어 수단이 될 수 있다. 임차인의 요청을 받았다면, 그 사유와 입장을 서면으로 회신해두면 불필요한 손해배상 청구를 예방할 수 있다.엄 변호사는 "임대인이 아무 대응 없이 방치하거나 ‘받은 적 없다’고 주장하는 경우, 오히려 소송에서 불리하게 작용한다"며 "임대인 또한 객관적 대응 자료를 남겨야 한다"고 조언했다.최근 상가임대차보호법 개정으로 권리금 회수 방해에 대한 인식이 확산되면서, 분쟁의 핵심은 ‘누가 먼저 협의했고, 누가 거부했는가’로 좁혀지는 추세다.결국 권리금소송은 기록 싸움”이라며 “내용증명 하나로 협의의 시작을 입증할 수 있다면, 법원은 그 시점을 기준으로 임대인의 방해 여부를 판단한다는 것이다.엄 변호사는 "권리금은 단순한 금전적 보상이 아니라 임차인의 영업 노력과 시간의 대가"라며 "그 권리를 지키기 위해선 전문가 상담과 함께, 사전 증거 확보가 필수"라고 말했다.

[데일리팜=강신국 기자] 약국 등 상가거래 과정에서 중개사고로 인하 손해배상을 빠르게 받을 수 있는 길이 열렸다.국토교통부는 7일 중개사고 손해배상 절차 간소화 방안을 담은 상가임대차보호법 시행령 일부 개정안을 입법예고하고, 오는 11월18일까지 의견을 받기로 했다.상가 중개 과정에서 공인중개사의 고의, 과실로 손해 발생 시, 소송 등을 통해 손해배상금(공제금)을 청구기간이 장기간 소요(2∼4년)돼 거래당사자들의 피해회복이 쉽게 이뤄지지 않았다.즉 공인중개사의 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해가 발생한 경우 거래당사자는 공인중개사법 30조에따라 해당 공인중개사를 대상으로 손해배상을 청구할 수 있는데 다수의 공인중개사는 공제제도를 통해 손해배상을 이행하고 있지만 공제금 청구 시 거래 당사자와 공인중개사 간의 손해배상합의서 또는 확정 판결문 등을 요구하고 있기 때문에 시간이 소요됐다.이를 개선해 상가건물 임대차보호법의 '임대차분쟁조정위원회'를 활용해 중개사고 관련 중개사 및 협회의 손해배상 절차 단축하겠다는 게 개정안의 핵심이다.임대차분쟁조정위원회의 법정 분쟁조정 기간은 60일(단, 30일 연장가능)로 규정돼 있어 소송 등에 비해 신속한 피해보상이 가능하기 때문이다.국토부는 "중개 사고로 인한 손해배상 절차 간소화로 신속한 피해보상이 가능해 질 것"이라며 "소송 등 절차기간을 감한하면 2~4년 정도 소요가 됐는데 분쟁조정위원회 조정을 거치면 60일(30일 연장가능, 최대 90일)이내에 피해 보상이 가능해 질 것"이라고 내다봤다.

[데일리팜=김지은 기자] “20년 넘게 운영하면서 최근 몇 년 사이 건물주가 두 차례 바뀌었어요. 그러더니 매년 임대료에 보증금까지 인상하더라고요. 건물주나 임대인들 사이 약국은 임대료 인상이 가능하다는 인식이 자리 잡은 것 같아요.”20년 넘게 서울 강남의 한 자리에서 약국을 운영하던 A약사는 최근 약국 이전을 결심했다. 최근 몇 년 사이 건물주가 두 차례 바뀌더니 매년 임대료, 보증금이 인상됐기 때문이다.이 건물에는 성형외과 의원만 위치해 있어 처방조제도 보장되지 않는 상황이었다. 약사와의 관계와 상황을 고려해 초기 건물주는 10년 넘게 별다른 임대료 인상을 하지 않았다.하지만 4년 전 건물주가 바뀌더니 이 건물주는 매년 보증금과 임대료 모두 5% 인상 통보를 했다.2년 전 건물주가 또 한 차례 바뀌었는데 이 건물주 역시 약사에게 매년 보증금, 임대료 인상 조치를 했고, 올해 말에도 인상을 예고한 상황이다. 약사는 더 이상은 버틸 수 없다는 판단에 이전을 결심했다.이 약사는 “워낙 처방전이 보장되지 않는 자리인데다 이미 건물 안에 다른 약국도 위치해 있다 보니 권리금을 받고 다른 약국에 양도할 수도 없는 상황”이라며 “결국 권리금은 받지 못하고 약국을 폐업하고 다른 곳으로 이전하게 됐다”고 말했다.이어 “최근 몇 년 사이 건물주나 임대인들 사이 약국은 임대료나 보증금 인상이 타 업종에 비해 자유롭다는 인식이 자리 잡고 있는 것 같다”며 “우리 약국 이외에 많은 동료 약사들이 임대로 인상으로 인해 어려움을 겪고 있다”고 했다.약사들에 따르면 코로나가 한창이던 몇 년 간 임대료 인상을 요구하지 못했던 건물주나 임대인들이 최근들어 임차인들에게 임대료 인상을 요구하고 있다.법적으로 문제 소지가 발생하지 않도록 정부가 법으로 정한 인상률 상한인 5%에서 임대료나 보증금 인상을 요구하고 있다는 것.지난 2017년 상가임대차보호법 개정으로 상가 임대료 인상률 상한은 기존 9%에서 5%로 조정된 바 있기 때문이다.약사들은 전반적으로 경기가 좋지 않은데다 약국 간 경쟁이 심화되면서 수익은 떨어지는 반면, 임대료, 인건비는 계속 오를 상황이 전반적인 약국 경영 악화를 부추기고 있다고 입을 모았다.지역 약사회 한 관계자는 “요즘은 처방을 내는 병원장보다 더 무서운 것이 건물주의 갑질”이라며 “수익은 감소하는데 임대료는 계속 올리다 보니 약국 운영이 점점 더 어려워지고 있다. 약국이 워낙 늘어나 적당한 약국 자리를 찾기도 쉽지 않은 형편이다. 상황이 이렇다 보니 개설 과정에서 약국 간 갈등이나 소송 등도 많아지고 있다”고 말했다.

[데일리팜=정흥준 기자] 경성대학교 약학대학 총동문회(회장 채수명)는 6월 1일 오후 6시 부산롯데호텔에서 제34회 정기총회를 개최했다.채수명 회장은 “기존 동문회 활동 외에 금융, 상가임대차보호법, 건기식 소분사업 등 개국가에 필요한 세미나를 실시했다. 앞으로 새내기 세미나, 개국 컨설팅 등을 진행할 예정이다”라며 “약국간 교품 어플도 개발 중이다. 임기동안 꼭 필요한 사업에 집중해 반드시 결과를 내겠다. 작지만 강한 동문회, 선후배가 화합하고 발전하는 동문회를 다같이 만들어 나가자”고 전했다.축사를 전한 이종근 경성대 총장은 “경성대약대는 우수한 교육과 헌신적인 교수진들의 노력을 바탕으로 전문적인 약학인을 양성하며 국민 건강보건향상에 크게 기여하고 있다”며 “경성대약대가 세계적인 약대로 도약할 수 있도록 아낌없이 지원해나가겠다”고 말했다.이어 최광훈 대한약사회장이 영상 축사를 통해 총회 개최를 축하했다.변정석 부산시약사회장은 “시약사회가 이뤄 놓은 전국 최고의 결집력과 화합은 이 자리에 계신 회원들께서 이루어 주신 결과로, 이렇게 모여진 힘은 부산 전체 약사의 자랑이 됐다“며 ”앞으로도 회원들에게 실질적 혜택이 돌아가는 대내사업과 올바른 약사직능 회복을 위한 대외사업에 최선의 노력을 다 하겠다”고 밝혔다.총회는 회원 108명 참석으로 성원됐다. 2023년 세입세출 3564만4820원과 올해 사업계획에 따른 예산 4642만9737원, 장학기금 결산 등을 승인했다. 또 이날 허바허바디자인 허우국 대표가 장학금 1천만원을 기부했다.아울러 경성대약대 댄스동아리 ‘도트’, 밴드동아리 ‘램피지’, 김동훈-신성범 동문의 색소폰 연주, 경성대예대의 공연이 열렸다. 각 기수별 모임, 신입회원 소개 및 기념품 전달이 진행되는 등 동문 화합의 장이 펼쳐졌다.총회에는 이종근 경성대총장, 강재선 약대학장, 변정석 부산시약사회장, 최창욱 부산시약 총회의장·부산마퇴본부장, 박성수 부산약사신협이사장, 이재경 울산약사신협이사장, 모교교수, 각 구 분회장, 임무홍 재부약대동문협의회장, 각 재부약대동문회장, 제약도매관계자 등이 참석했다.[정기총회 수상자] ▲공로패=김민정 김연석 서정효 ▲감사패=이장우 엄지은 ▲표창패=송유미 손원규

[데일리팜=김지은 기자] ‘조물주 위 건물주’라는 유행어가 있습니다. 건물주, 임대인의 파워가 그만큼 막강하다는 건데, 부동산 시장이 얼어붙으며 건물주들의 위세도 한 풀 꺾이는 분위기입니다. 하지만 약국만은 상황은 다릅니다.다른 업종에 비해 초기 투자 비용이 높은 약국의 경우 임대차계약 과정에서 임차 약사를 향한 임대인의 무리한 요구나 불합리한 조건이 오가기도 하는데요.임차 약사를 향한 건물주, 임대인의 요구는 어느 선까지 허용이 가능할지, 임차인인 약사가 행사할 수 있는 권리는 어디까지인지, 실제 사례를 바탕으로 서동주 변호사의 설명을 들어보겠습니다.Q. 약국 인수 과정에서 임대인이 임대차계약서 특약사항에 추후 새 임차인에 약국을 양도할 경우 어떠한 권리와 권리금을 주장할 수 없다는 내용을 포함할 것을 요구합니다. 이번 임대차계약에서 권리금 없이 약국을 임차한 만큼 계약이 종료된 후 다음 임차인에 약국을 양도할 때도 어떤 권리금 권리금을 주장할 수 없다는 게 임대인의 주장입니다. 임대인의 요구를 받아들여야 하는지, 만약 받아들였다면 이 특약은 효력이 있는지 궁긍합니다.A. 서동주 변호사=상가임대차보호법 제10조의3에 따르면 ‘권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가로서, 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약’을 말합니다.상가임대차보호법에서는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인이 이 법 제10조의4 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 권리금 계약에 따라 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해할 수 없도록 규정하고 있습니다.따라서 상임법에서 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하고 있음에도 특약으로 임차인의 권리금을 미리 포기하도록 하는 것은 상임법에 위반되는 임차인에 불리한 약정으로 그 효력이 무효화될 수 있을 것으로 보입니다.Q. 약국 계약 과정에서 내과가 입점 예정이라고 했지만, 내과는 입점되지 않았습니다. 약국 오픈 후 9개월이 지나서야 가정의학과가 입점됐는 데, 처방이 30건도 나오지 않는 실정입니다. 수익률이 떨어져 약국 양도도 되지 않는 상황인데 매수자가 계속 나타나지 않으면 권리금을 회수할 방법은 없는 걸까요. 또 재계약을 하지 않는다면 임대인이 다른 임차인에게 권리금 없이 약국을 임대할 수 있는 걸까요.A. 서동주 변호사=상가임대차보호법 제10조의 3 제2항에서 ‘권리금 계약’이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말합니다.상임법에서는 ‘임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 된다’고 규정함으로써 원칙적으로 임차인이 권리금을 회수하는 상대방은 신규 임차인임을 전제로 규정하고 있습니다. 다만 임대인이 상임법 제10조의4 제1항 각호의 행위를 함으로써 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수할 기회를 방해한 경우 임대인은 임차인에게 그로 인한 손해를 배상할 의무가 있습니다. 임대인이 위 규정에 따라 손해를 배상하게 되는 경우 결과적으로 임대인으로부터 권리금을 회수하게 됩니다.따라서 임대차 계약을 갱신하지 않고 그대로 종료하기를 원할 경우에는 원칙적으로 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규 임차인을 주선해 권리금 계약에 따라 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받음으로써 기존에 납입했던 권리금을 회수하게 될 것입니다.하지만 해당 기간 내 신규 임차인을 주선하지 않은 채 그대로 임대차계약이 종료될 경우에는 더 이상 권리금 회수가 어려울 수 있습니다.Q. 임대인과 2년의 임대차계약을 체결하면서 특약사항 중 ‘계약을 체결한 날로부터 6개월 이내 보건소가 진료업무를 재개하지 않는 경우 임차인은 본 계약을 해지할 수 있다’고 기재했습니다.하지만 보건소가 코로나 이후 정상영업을 하지 않기로 해 약국 역시 더 이상 영업을 이어가지 못하고 중도에 폐업할 수 밖에 없는 상황이 됐습니다. 임대인 측에 폐업 예정 날짜 등을 알리니 계약 기간 중 남은 기간에 대한 월세를 내야 하며 보증금은 당장 돌려줄 수 없다는 답변이 돌아왔습니다. 어떻게 대처할 수 있을까요.A. 서동주 변호사=‘계약 체결일로부터 6개월 이내 보건소가 진료업무를 재개하지 않을 경우 임대차를 해지할 수 있다’는 특약을 계약서에 기재했다면 해당 기간 내 보건소가 진료업무를 재개하지 않았을 경우 특약에 따른 해지권이 발생합니다.다만 위와 같은 해지권이 발생한 이후에도 1년여 간 임대차계약을 유효하게 유지했다면 법률적으로 임차인이 위와 같은 해지권을 중도에 포기했는지 여부가 다퉈질 수 있을 것으로 보입니다. 따라서 여러 사정을 종합적으로 고려해 판단해야 할 부분으로 보입니다.한편 임대차계약이 해지되더라도 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 임대목적물 반환 의무는 동시이행 관계에 있어 보증금을 반환받기 위해서는 점포 반환이 함께 이뤄져야 할 것입니다.[데일리팜 전문컨설팅 바로가기]