손해 안보는 약국 특약…권리계약시 챙길 3가지는?

• 한상민 대표, 팜택스 개국세미나서 입지분석 강의
• 병원 이전, 임대차 미체결시, 개설등록 불허 특약 강조
• "약국에서 가장 비싼 약이 계약…세부 사항 등 면밀히 살펴야"

한상민 센추리21삼성법인 대표

[데일리팜=강혜경 기자] "약국에 있는 약 가운데 가장 비싼 약이 뭘까요? 바로 계약입니다. 임대차 계약은 개국의 처음이자 끝입니다. 특히 특약만 잘 챙겨도 손해를 면할 수 있습니다."

한상민 센추리21삼성법인 대표가 22일 하나금융그룹 명동사옥에서 열린 팜택스 개국세미나에서 약국 입지와 계약 전반에 대해 강의했다.

매도자 우위 포화 시장에서 매수자의 역할은 제한되지만 단 한번의 계약이 평생을 좌우할 수 있는 만큼 건축물대장, 등기부등본 등을 꼼꼼히 살피고 병원 이전이나 임대차 계약 미체결, 개설등록 불허 등에 대한 특약을 챙길 필요가 있다는 주장이다.

'모르면 손해보는' 3대 특약은?
대표적인 특약이 병원 이전 보장 특약이다. 한 대표는 "(타 업종에 비해) 조금 느리지만 양수자 입장에서의 특약들이 대중화되는 추세"라며 "병원 이전 보장 특약은 병의원이 특정 기간 내에 이전하는 경우 양도인이 일정 부분을 반환하는 특약으로, 통상 1년을 특약 기간으로 정하는 경우가 많지만 2년까지도 계약을 체결하기도 한다"고 말했다.

임대차 미체결 무효 특약과 개설등록 불허 무효 특약도 최근에는 공론화되고 있다.

권리계약 체결 후 임대차 체결이 되지 않는 경우가 전체 계약의 10~15% 정도 되고, 보건소 지침에 따라 개설등록이 불허되는 경우도 있기 때문에 반드시 관련한 특약 조항을 넣는 것이 도움이 된다는 설명이다.

보건소가 개설을 불허하는 대표적인 이유는 담합이다.

한 대표는 "보건소마다, 담당자마다 지침이 다르다. 가령 A보건소는 약국 하나에 다중이용시설 하나, 의원 하나가 있으면 개설등록을 내주지 않는다. 2개 이상의 의원이 있어야 담합이 아니라고 판단하는 것"이라고 전했다.

이어 "B보건소의 경우 다중이용시설이 2개 이상 있어야 한다고 판단하거나, C보건소는 일부 기존 약국에 대해서도 인수인계시 개설등록을 내주지 않겠다는 내부 방침을 세우고 있어 보건소 등에 관련한 내용을 사전에 문의하는 것이 좋다"고 강조했다.

현실과 환상은 다르다…5년 장기계약의 늪
한상민 대표는 권리금 등 부담이 낮은 신규 약국 개설시 주의점에 대해서도 소개했다.

그는 "기존 약국들의 경우 조제료 대비 25~30배까지도 권리금이 책정되기 때문에 신규 개국에 대한 관심도 꾸준히 늘고 있다. 초기 자본이 적게 드는 점이 가장 큰 장점이지만 예측이 불가하고 불안정하다는 단점도 있다"면서 "장기계약은 피하는 것이 좋다"고 조언했다.

▲의원이 계약만 하고 개원하지 않는 사례 ▲의원이 개원 후 6개월에서 1년 이내 폐업하는 사례 ▲의원이 개원했지만 수익이 예상에 미치지 못하는 사례 등이 신규에서는 꾸준히 발생하고 있으며, 이로 인한 소송 역시 증가하는 추세라는 것.

한 대표는 "잘 될 거라는 환상에서 장기적으로 임대료를 묶어 두려고 하는데, 임대료를 올려주는 한이 있더라도 5년 장기계약은 하지 않는 편이 유리하다"고 조언했다.

60대 이상 원장, 재정비촉진지구는 피하는 게 좋다?
'원장 나이가 많을 경우 권리금 방어가 힘들다'는 이슈에 대해 한 대표는 "권리금 측면에서 60대가 넘는 경우 감가해 거래하는 게 맞지만 40~50대 확장 이전 가능성과 60대 폐업 가능성에 대해 어떤 게 더 높고 낮다는 부분은 일반화시키기 어려운 부분"이라고 말했다.

폐업 가능성과 이전 가능성 중 어느 것이 우위에 있다고 판단하기에는 애매한 부분이 존재한다는 것.

그는 "병원이 나가더라도 다른 병원이 들어올 수 있는 입지적 타당성이 있는지 등을 판단해 권리금을 줄여나가는 것도 판단해 볼 만한 부분"이라고 전했다.

'재정비촉진지구' 이슈에 대해서도 "토지이용계획 등을 통해 해당 지역이 재정비촉진지구에 포함돼 있는지 등을 확인할 수 있다. 서울만 해도 서대문, 구로, 영등포 등 30군데 넘게 재정비촉진지구로 지정돼 있다"며 "하지만 지정이 돼 있다고 해서 재개발, 재건축이 이뤄지는 것은 아니다"라고 조언했다.

세부적으로 재정비촉진구역, 존치정비구역, 존치관리구역 등으로 나뉘기 때문에, 관련한 내용은 구청을 통해 확인할 수 있다고 설명했다.

치들약을 방어할 수 있는 '독점권'과 관련해서는 "분양계약서와 상가관리규약에 모두 명시가 돼 있어야 한다. 두 가지 중 한 가지만 있다고 할 때는 상가관리규약상 명시된 부분의 효력이 더욱 세다"며 "약국의 경우 거래의 타이밍이 다른 업종보다 빠른 만큼 핵심적인 선택 기준 2~3가지를 먼저 정하고, 유연하게 대처하는 것이 도움이 된다"고 덧붙였다.

한편 이날 개국세미나는 팜택스와 대한약학대학학생협회가 함께 주최한 행사로, 200여명의 약사들이 참석했다.