약국 임차권 전매, 권리금 차익노리는 '찍기' 주의

• 우종식 변호사 "계약서와 실제 방문 등을 통해 직접 확인을"

약국 자리를 놓고 임차권 전매를 통해 권리금 차익을 얻는 이른바 '찍기수법'이 성행하고 있다.

그러나 찍기 수법이 거래질서를 어지럽히기는 하지만 위법한 행위는 아니라는 법원의 판단이 나와 임대차 거래에 나서는 약사들의 세심한 주의를 기울여야 할 것으로 보인다.

가산종합법률사무소 우종식 변호사(약사)는 23일 자신의 블로그에 '임차인이 아닌 자의 임차권 양도와 권리금 판결에 대한 글을 올렸다.

상가건물 임차권이 매물로 나오면 임차권자와 교섭해 그에게 일정한 액수의 권리금을 지급하기로 약정한 후 위 상가건물을 임차하려는 사람에게 웃돈을 붙여 임차권을 전매해 그 차익을 취득하는 행위를 일명 '찍기 수법'이라고 한다.

이번 소송에서는 크게 ▲임차권 양수인(최종 권리금 지급인, 약사 A) ▲임차권 전매자(약사 B, 중개인 C, 일반인 D) ▲임차권 양도인(임차인 E)이 등장한다. ​

사실관계(이미지=우종식 변호사)

사건을 보면 B, C, D는 임차인 E의 상가건물이 매물로 나와 있음을 알고 중간에 차액을 챙기기 위해 해당 임차권을 매매하기로 했다.

이를 위해 우선 B약사는 임차인 E와 교섭해 자신이 받는 권리금에서 3000만원을 지급하기로 했다.   당연히 차액만을 위한 거래였기 때문에 약국 개업의사는 없었다. 그런데 약사 A는 B약사가 약국을 개설하려는 것으로 알고 B약사에게 4500만원을 지급하기로 임차권 양수도계약을 체결했다.

B약사는 A약사와 2012년 12월 1일 임차권 양수도계약 이후 2012년 12월 3일 임차인 E와 계약을 했다.   결국 A약사는 B약사가 임차인이 아니라 전매하려는 것을 알았다면 직접 계약했을 것이라며 권리금 차액인 1500만원의 손해를 보았다며 손해배상을 청구했다.

그러나 의정부지법은 "이른바 찍기수법의 거래가 상가 건물의 권리금을 정상적인 시세보다 인상하는 요인이 되는 등 거래질서를 어지럽힐 위험성이 있는 행위임은 인정할 수 있지만 자유 경쟁과 계약자유를 근간으로하고 타인 권리 매매의 유효성을 인정하는 우리 민사법 체계에서 위와 같은 거래와 그로부터 얻은 전매 차익을 별 근거도 없이 일률적으로 위법하다고 단정할 수는 없다"고 말했다.

법원은 "자신이 찍기 수법의 거래자인 사실을 계약 상대방에게 고지해야 할 신의칙상 의무가 있다고 보기 어렵다"고 밝혔다.

이에 우종식 변호사는 이번 판결에 대해 "임차권 전매를 통해 권리금 차익을 얻는 것이 거래질서를 어지럽히기는 하나 위법한 행위는 아니다"고 설명했다.

우 변호사는 "중개인만을 믿고 실제 임대인인지 또는 임차인인지를 확인하지 않는다면 손해배상과는 별개로 과실이 인정된다"며 "양수인이 계약서와 실제 방문 등을 통해 직접 확인할 필요가 있다"고 지적했다.   아울러 우 변호사는 "A약사는 B약사가 임차인이 아니라는 점을 알았다면 임차인 E와 직접 계약을 했을 것이고 권리금을 3000만원에 할 수 있었다는 주장을 했지만 반대로 임차인 E가 A약사와 직접 거래하며 3000만원 이상 받을 가능성을 배제할 수 없다"면서 "손해의 입증이 어렵다"고 언급했다.

우 변호사는 "계약서만으로 소유자나 임차인으로 판단해서는 절대 안된다"며 "특히 모든 계약에 있어 계약금만 지급된 상태라면 언제라도 해제될 수 있다"고 덧붙였다.

우 변호사는 "반대로 B약사와 임차인 E사이에 현재 계약서가 작성돼 있지 않거나 계약금만 지급된 상태라면 A약사는 직접 임차인 E와 권리금 계약을 할 수 있다"고 말했다.