"권리금 회수 방해했다면 임대인에 손해배상 책임"

• 대법원 판례...임대차계약 갱신 요구 기간 지나도 가능
• 임대인, 임차인 신규 임차인과의 임대차계약 일방적 거절
• 약국변호사닷컴, 권리금 손해배상 대법원 판례 소개

[데일리팜=김지은 기자] 임대차계약 갱신 요구 기간이 지났더라도 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해했다면 이에 대한 손해를 배상해야 한다는 판결이 나와 주목된다.

약국변호사 닷컴(법무법인 명경 서울)은 7일 데일리팜에 임차 약사들이 참고하면 좋을 만한 권리금 손해배상 관련 대법원 판례를 소개했다.

이번 판례는 지방의 한 골프연습장을 운영 중인 임차인 A씨가 임대인 B씨를 상대로 제기한 권리금 손해배상 청구 소송으로, 최근 대법원의 판결로 임대인과 임차인 간의 법정 싸움은 5년 만에 종지부를 찍게됐다.

법무법인에 따르면 A씨는 지난 2010년 B씨와 보증금 3000만원, 월 차임 200만원, 임대차 기간 5년의 임대차계약을 체결했다.

임대차계약 종료를 3달 여 앞두고 임대인 측은 임차인인 A씨에게 임대차계약 해지를 요구하는 내용증명을 발송하며, 계약이 끝나는 날까지 점포를 명도해줄 것을 요청해 왔다.

당시에 A씨는 약국변호사 닷컴 측의 조언을 받아 A씨는 이미 임대차기간이었던 5년간 영업을 한 만큼 당시의 상가건물임대차보호법 상 계약갱신요구권을 더 이상 주장할 수 없었던 만큼 임대인 측에 권리금 회수 기회를 주장하기로 결정했다.

A씨가 임대인 측으로부터 계약해지에 대한 내용증명을 전달받기 한달 전인 2015년 5월경 신설된 상가건물임대차보호법 제10조의4 권리금 회수 기회 보호 조항이 근거가 됐다.

이후 A씨는 임대인에게 권리금을 회수할 수 있도록 신규 임차인 주선 시 협조해 달라는 내용증명을 발송했지만, 임대인 측은 해당 건물의 수선이 필요하며 수선 후에는 자신의 아들이 사용할 예정인 만큼 협조할 수 없다는 취지의 내용증명을 임차인에게 재발송했다.

A씨는 이와 상관없이 신규 임차인이 되려는 C씨와 1억 여원의 권리금 계약을 체결했고, 임대인에 관련 내용을 전달하며 재차 C씨와 임대차계약을 체결해 본인이 권리금을 회수할 수 있도록 협조해 달라고 요청했다.

하지만 임대인 측은 이번에도 임차인의 요구를 거절했다. 결국 A씨와 신규 임차인인 C씨와의 권리금 계약은 파기됐고, A씨는 결국 임대인을 상대로 손해배상청구 소송을 진행하게 됐다.

"임대인의 일방적 임대차계약 거절, 임차인 손해 인정돼"

임대인을 상대로 한 A씨의 소송 결과는 1, 2심에서 모두 패소였다. 2심 법원은 계약갱신 요구를 할 수 있는 기간이 지났더라도 상가임대차보호법 상 권리금 회수 기회는 보호된단 점은 인정했지만, 임차인 측이 임대인에게 신규 임차인 주선을 소홀히 했단 이유로 임차인의 손을 들어주지 않았다.

하지만 최종적으로 대법원은 1, 2심과 다른 판결을 내놓으며 임차인인 A씨의 손을 들어줬다.

임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 임대인이 정당한 사유 없이 임대차계약을 체결하지 않겠단 의사를 확정적으로 표시했다면 거절 행위로 볼 수 있다면서, 이는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당된다고 봐야 한다는 것이다. 법원은 “원심의 판단에는 상가임대차법 제10조의4 제1항이 규정하는 권리금 회수기회 보호에 관한 법리를 오해하는 등 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고 이유 주장은 정당하다”며 “원심 판결 중 반소청구 부분을 파기하고 사건을 부산지방법원에 환송한다”고 판시했다.

이 같은 상황에 대해 전문가들은 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차계약을 임대인이 일방적으로 거절했을 경우 권리금 손해배상 청구 소송이 가능한 한편, 임차인은 그 과정에 대한 증거를 확보할 필요가 있다고 강조했다.

상가변호사 닷컴 김재윤 변호사는 “상가임대차보호법 상 권리금 회수 기회를 보호받기 위해선 임차인이 신규 임차인을 임대인에게 주선해야 한다”면서 “하지만 건물주가 신규 임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠단 의사를 확정적으로 표시했다면 임차인 측이 신규 임차인 주선을 소홀히했거나 혹은 주선하지 않았더라도 임차인이 권리금 손해배상 청구 소송을 승소할 가능성이 있다”고 말했다.

김 변호사는 “단, 임대인이 거절 의사를 확정적으로 표시했는지에 대한 법률적 판단은 증거를 필요로 하는 경우가 많아 분쟁 발생 초기부터 각 임대인의 대응에 따른 적절한 법적조치 나 증거 확보 등에 노력해야 한다”고 덧붙였다.