15년된 약국 권리금은?...건물주 의사 Vs 임차약사 소송

• 대구지법 "감정평가 권리금 60%만 배상" 판결...약사 부분 승소
• 권리금 4억 5천만원에 신규임차인 구했지만 의사가 거절
• 약사 "권리금 회수 방해...손해 배상하라"

[데일리팜=강신국 기자] 2016년 대구 수성구 근린생활시설 1층에 약국을 개업한 A약사. 이 약국은 2층 내과 원장이 임대인이었다.

약사는 내과 원장과 3회 임대차 갱신 계약을 체결했고, 마지막 임대차 기간인 2015년 6월부터 2020년 5월까지는 보증금 5000만원, 월세 500만원에 계약했다.

그러자 내과 원장은 2020년 1월경 임대차계약 갱신 거절을 통보했고, 약사도 이에 동의하면서 "권리금 회수를 위한 계약체결을 앞둔 만큼 권리금 회수 기회를 방해하지 말아달라"는 입장을 전했다.

같은해 4월 A약사는 신규 임차인이 되려는 B씨와 시설비를 포함해 4억 5000만원의 권리금 계약을 체결하고 내과 원장에게 신규 임차인과의 계약 체결을 요청했다.

그러나 상황이 급반전됐다. 내과 원장이 "이번 사건 약국 임대차는 보증금과 월세에 비춰 상가임대차보호법 적용 대상이 아니고 권리금 회수 기회 보장도 계약갱신을 요구할 수 있는 10년간만 가능한데 약사는 이미 기간이 15년이 된 만큼 권리금 회수 권리를 주장할 수 없다"고 주장했기 때문이다.

권리금 4억 5000만원 회수에 차질이 빚어진 약사는 약국의 감정평가 영업권리금인 2억 300만원 중 2억원을 내과 원장이 배상해야 한다며 소송을 제기했다.

이에 내과 원장은 "나에게 신규임차인을 데려오지 않았고, 임차인의 의무를 이행할 능력이 있는지에 대한 정보를 제공하지 않은 만큼 손해배상 책임도 없다"고 맞섰다,

그러나 법원은 약사의 손을 들어줬다. 대구지방법원은 최근 임차 약사가 임대인(내과원장)을 상대로 제기한 손해배상청구 소송에서 감정평가 약국 권리금 2억 300만원의 60%인 1억 2180원을 배상하며 원고 부분 승소 판결을 내렸다.

법원은 판결문에서 "임대인이 권리금 회수 기회 보호 의무를 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 할 때는 그 손해를 배상할 책임이 있다"며 "이러한 상가임대차법 관련 규정의 내용과 입법 취지에 비춰 보면 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선해야 한다"고 밝혔다.

법원은 "그러나 임차인이 신규 임차인을 주선한다고 해도 임대인이 정당한 사유 없이, 계약을 체결하지 않겠다고 하는 상황에서 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 것"이라며 "원고가 실제, 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 화수 기회 보호의 위반을 이유로 피고에게 손해배상을 청구할 수 있다고 봐야 한다"고 말했다.

다만 법원은 손해배상 책임 범위에 대해 "약사는 15년간 약국을 운영하며, 영업이익을 얻었고, 상가임대차법의 권리금 보호 조항이 사건 임대차 계약 체결 후인 2015년 5월 시행된 점 등을 고려해 손해액을 60%로 제한한다"고 판시했다.

관련 대법원 판례(2018다 284226)

임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다.

이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.