"브로커비를 권리금으로"…법원, 무자격 약국 중개 경종

• 브로커, 무자격 중개 회피하려 약사와 ‘권리금 계약’ 체결
• 임차 약사 “브로커의 무자격 중개 법규 위반, 무효” 주장
• 법원 “계약 내용 약국 중개 행위에 해당…중개사법 위반”

[데일리팜=김지은 기자] 약사와의 컨설팅 수수료 계약을 ‘권리금 계약’으로 이름을 교묘히 바꿔 법망을 피해가려 한 브로커가 무자격 중개 행위를 했다는 이유로 법원의 철퇴를 맞았다.

서울 동부지방법원은 최근 A약사(임차 약사)가 약국 컨설팅 업자(이하 브로커)인 B씨를 상대로 제기한 부당이득금 반환 소송에서 A약사의 손을 들어줬다.

A약사는 지난 2019년 11월 경 B씨의 소개로 신규 상가 1층 점포주인 C, D씨와 보증금 1억5000만원, 월 임대료 600만원을 조건으로 약국 자리에 대한 임대차계약을 체결했다.

이에 앞서 약국 자리 점포주이자 임대인인 C, D씨는 브로커인 B씨에게 해당 약국 점포의 권리양수양도계약과 임대차계약 중개를 의뢰한 상황이었다.

해당 약국이 신규 점포임에도 권리양수양도계약이 체결된 데에는 브로커 B씨의 입김이 작용했다. 사실상 임차 약사와 임대인 간 약국 자리를 중개하는 과정에서의 수수료에 대한 계약을 ‘권리금양수양도계약’이란 이름으로 교묘히 돌려 진행한 것.

부동산 중개와 관련한 자격을 취득하지 않은 B씨가 사실상 해당 약국 자리에 대한 중개업을 진행하고 이에 대한 수수료를 지급받는 것이 불법인 만큼, 임차 약사와 권리금 계약이란 명목으로 컨설팅 비용을 챙긴 것이다. 권리금 명목의 비용은 1억5000만원으로 책정됐다.

이 과정에서 B씨는 A약사에게 약국이 입점된 건물에 소아청소년과, 이비인후과의 입점을 약속하기도 했다.

하지만 B씨가 중개 과정에서 약속했던 병의원은 입점되지 않았고, A약사는 무자격자인 브로커 B씨의 중개 행위를 무효라고 주장하며 B씨가 받은 계약금 7000만원을 반환해야 한다고 주장했다.

A약사 측은 “이번 사건의 권리양도양수계약은 사실상 공인중개사 자격이 없는 피고(B씨)가 부동산 중개행위를 하면서 체결한 수수료 지급 약정”이라며 “강행법규를 위반해 무효인 만큼 원고(A약사)가 지급한 계약금을 반환해야 한다”고 말했다.

이어 “이번 사건 권리양도양수계약이 무효가 아니라도 B씨는 소아청소년과 의원이나 이비인후과 입점 의무가 있는데 이를 이행하지 않았다”며 “이 사건 권리금 계약은 해제돼야 한다”고 덧붙였다.

반면 B씨는 임대인들의 중개 의뢰와 동의 하에 컨설팅 비용을 받은 것인 만큼, 해당 금액이 불법적인 중개 수수료에 해당되지 않는다고 주장했다.

법원은 B씨의 주장을 받아들이지 않았다. B씨가 주장한 약국 컨설팅 업무를 사실상 무자격자의 부동산 중개 행위로 봤다.

법원은 “B씨가 임대인들의 의뢰를 받아 일정한 수수료를 받고 A약사에게 약국을 운영할 수 있는 점포를 소개해 임대차계약, 이에 부수한 권리금 수수 계약 등을 알선하는 행위를 한 이상 부동산중개업법의 중개 행위에 해당한다고 봐야 한다”면서 “명목은 권리금계약으로 돼 있지만, B씨가 A약사에게 양도할 권리는 당초 존재하지도 않았다”고 설명했다.

이어 “B씨가 임차인인 A약사를 위해 중개행위와 구별되는 컨설팅 용역업무 등 다른 행위를 했다고 볼 만한 증거도 없다”며 “공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 않은 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급 약정은 강행법규에 위배돼 무효다. 약사가 이미 지급한 계약금은 부당이득에 해당되는 만큼 반환할 의무가 있다”고 판단했다.

브로커, 임차 약사에 ‘권리금 계약’ 요구 사례 증가

실제 이번 판례와 같이 최근 들어 부동산 중개사법의 법망을 피해가기 위해 약국 컨설팅 업자나 브로커가 임차 약사에게 약국 자리 중개 업무와 관련해 권리양도양수계약, 컨설팅 계약 등을 요구하는 경우가 늘고 있다는게 법률 전문가의 설명이다.

이번 사건에서 A약사 측 변호를 맡았던 법무법인 규원 우종식 변호사는 “브로커가 약국 점포 소개나 중개행위를 했음에도 공인중개사법을 회피하기 위해 권리금 계약이나 컨설팅 계약 명목으로 수수료를 받는 경우가 많다”면서 “이번 판결과 같이 계약서 명칭이 무엇이냐가 아니라 실질적 계약 내용에 따라 판단이 이뤄지는 것”이라고 설명했다.

우 변호사는 “무자격자가 공인중개사의 행위를 초과한 특별한 용역 제공이 없는 이상 ‘권리금 계약’이라고 계약 내용을 작성했더라도 무효로 판단을 받은 사건”이라며 “설사 약사가 무자격자라는 사실을 사전에 인지하고 있었더라도 반환의 의무는 존재한다”고 덧붙였다.