10년 넘긴 상가 임차인, 권리금 못 받는다?…대법 판단은

• 계약갱신요구권 10년 만료 후 권리금 분쟁 속출
• 대법 "10년 경과해도 권리금 회수 기회는 보호"
• "신규 임차인 주선·건물주 방해 증거가 승패 갈라"

[데일리팜=강신국 기자] 상가 임대차 계약이 10년을 넘기면 권리금을 돌려받을 수 없다는 인식이 퍼지면서 상가 임차인들의 분쟁이 속출하고 있다. 계약갱신요구권의 행사 기간이 10년으로 제한돼 있기 때문인데, 이를 근거로 임대인이 권리금 회수까지 거부하는 사례가 늘어난 탓이다. 

그러나 대법원은 계약갱신요구권 행사 기간이 지났더라도 권리금 회수 기회는 별도로 보호받는다고 판단해 왔다. 법조계는 임대인의 권리금 회수 방해 행위가 있을 경우 권리금반환소송을 통해 손해를 배상받을 수 있다고 지적한다.

법도종합법률사무소 엄정숙 변호사는 29일 "최근 상가 임차인들이 10년 갱신요구권이 끝났다는 이유만으로 권리금을 포기해야 한다고 오해하는 경우가 많다"며 "상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대차 기간과 별개로 권리금 회수 기회 보호 규정을 두고 있어, 10년이 지났더라도 신규 임차인 주선 과정에서 임대인이 정당한 사유 없이 방해하면 손해배상 책임을 진다"고 설명했다. 

실제 분쟁 현장에서는 계약 기간 만료를 이유로 임대인이 신규 임차인과의 협상을 거부하거나, 직접 매장을 사용하겠다며 권리금 회수 자체를 막는 사례가 자주 접수된다는 것이 엄 변호사의 설명이다.

실제 사례도 적지 않다. 서울에서 10년 넘게 식당을 운영해 온 A씨는 은퇴를 앞두고 신규 임차인에게 권리금을 받고 매장을 넘기려 했으나, 건물주가 "곧 건물을 리모델링할 예정"이라며 신규 임차인과의 계약을 거부했다. 

A씨는 이미 권리금 약정서까지 작성해 둔 상태였지만 건물주의 일방적 거부로 거래가 무산됐다. A씨처럼 임차 기간이 10년을 넘긴 상인들이 권리금을 회수하지 못해 분쟁으로 이어지는 일은 최근 수도권 상권에서 빈번하게 발생하고 있다.

법리적으로 핵심은 상가건물 임대차보호법 제10조의4다. 이 조항은 임대인이 계약 종료 6개월 전부터 종료 시점까지 정당한 사유 없이 ▲신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 수령하는 행위 ▲신규 임차인으로 하여금 임차인에게 권리금 지급을 못하게 하는 행위 ▲현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 행위 ▲정당한 이유 없이 임대차 계약 체결을 거절하는 행위를 해서는 안 된다고 규정한다. 

이를 위반해 임차인에게 손해가 발생하면 임대인은 그 손해를 배상해야 한다. 손해배상액은 권리금 약정 금액과 신규 임차인이 지급하려 한 권리금 중 낮은 금액을 기준으로 산정된다.

특히 대법원은 판결 등에서 계약갱신요구권 행사 기간인 10년이 지났다고 하더라도 임대인은 여전히 임차인의 권리금 회수 기회를 방해해서는 안 된다는 취지로 판시했다.(2019다228045) 계약갱신과 권리금 보호가 별개의 제도라는 판단이다. 즉, 10년이 지나 계약이 종료되더라도 임차인은 신규 임차인을 주선할 권리가 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 방해할 수 없다는 뜻이다.

이 때문에 실무에서는 '증거 확보'가 권리금반환소송의 승패를 가른다. 신규 임차인을 실제로 물색한 정황, 권리금 약정서, 임대인의 거절 의사 표시, 문자·카카오톡 대화 내역 등이 핵심 증거로 기능한다. 반대로 신규 임차인 주선 과정 없이 임대인에게 곧바로 권리금을 청구하거나, 객관적 기록 없이 구두 협의만 있었던 경우에는 손해배상이 인정되기 어렵다.

엄 변호사는 "권리금 반환 소송에서 가장 자주 패소하는 유형은 임차인이 신규 임차인을 제대로 주선했다는 증거를 남기지 못한 경우"라며 "상가 임차인이 권리금 회수를 준비할 때는 신규 임차인과의 접촉 과정과 임대인에게 주선 사실을 통지한 기록, 권리금 약정서를 반드시 문서로 확보해 둬야 한다"고 강조했다. 

또 "임대인이 리모델링·직접 사용 등을 이유로 거절한 경우에도 그 사유가 '정당한 사유'에 해당하는지는 법원이 엄격히 판단한다"며 "단순한 구실에 그친다면 여전히 방해 행위로 인정되는 만큼 섣불리 포기할 필요가 없다"고 조언했다.