"녹취보다 내용증명"…상가계약 갱신 갈등 대처법은

• 엄정숙 변호사 “건물주-임차인 갈등, 증거 확보 관건”

[데일리팜=김지은 기자] “계약 기간이 끝났는데도 세입자가 나가지 않고 있습니다. 퇴거를 요구하자 세입자는 계약 종료에 관한 객관적인 증거가 없다며 저의 요구가 부당하다 맞서고 있습니다. 어떤 증거가 필요한지 막막합니다.”

상가 계약 만료 시점에 재계약 여부를 두고 건물주, 임차 약사 간 분쟁이 늘고 있는 가운데 이 과정에서 건물주와 세입자 모두 참고하면 좋을 대처법이 소개돼 주목된다.

엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 19일 건물주가 세입자에게 건물 또는 상가 반환을 요구하는 명도합의, 명도소송 과정에서 증거로서 효력을 발휘할 수 있는 부분을 설명했다.

엄 변호사는 우선 계약을 해지할 수 없다고 버티는 세입자와 건물주 간 분쟁이 발생할 것을 대비해 사전에 명도에 대한 합의 증거를 반드시 확보해 두는 게 중요하다고 강조했다.

엄 변호사는 “세입자의 명도 의무 위반에 따른 소송이라면 건물주에게 유리할 수 있지만, 객관적 증거가 부족하다면 낭패를 볼 수 있다”며 “명도소송 제기 전 증거자료의 종류와 특징을 파악하고 실제 법원에서 사용되는 증거를 숙지해 두는 게 좋다”고 말했다.

우선 명도소송에 필요한 증거자료의 특징은 당사자 간 의사전달에 관한 사실관계를 입증해야 한다는 점인데, 계약 당사자 간 의사전달이 법적으로 강력한 효력을 지니기 때문이라는 게 엄 변호사의 설명이다.

이중 가장 보편적이고 확실한 증거자료가 내용증명이다.

엄 변호사는 “내용증명은 등기우편으로 발송돼 안전하고 다른 증거에 비해 상대방에 의사를 전달했는지 입증하기 쉽다”며 “내용증명 중 한 부를 우체국에서도 보관하기 때문에 법적으로 가장 확실하고 객관적 증거가 된다”고 설명했다.

내용증명을 보내지 않더라도 일상생활에서 흔히 사용하는 의사전달 증거 종류인 ▲전화 ▲문자메시지 ▲카카오톡 메시지 ▲이메일 등도 증거가 될 수 있지만, 이들은 일정 부분 한계가 있다는 설명이다.

전화 통화 녹취의 경우 특정인에 유리한 부분만 골라 녹음한 경우 법원에서 효력을 인정받기 힘들고, 메시지 형태 증거는 상대방의 답변이 있어야 효력이 인정되기 때문이다.

엄 변호사는 “법원에서 인정받을 수 있는 메시지 형태 증거는 상대방에 의사를 전달한 것만으로는 부족하다”며 “상대방이 답변이나 답장을 해야 의사전달에 관한 증거로 효력이 발생할 수 있다”고 했다.

한편 엄 변호사는 계약 종료 조건이 명시된 임대차 계약서라는 명확한 증거가 있어도 경우에 따라 계약서에 명시된 명도 기간이 법적 효력을 인정받기 어려울 수 있다고 밝혔다.

계약 종료를 앞뒀는데 건물주나 임대인과 세입자 사이 계약 종료나 갱신에 관한 언급이 없었다면 계약 종료가 아닌 계약이 자동으로 연장되는 ‘묵시적 갱신’이 될 수 있는 게 한 예이다.

이 경우 건물주나 임대인이 뒤늦게 계약 해지를 주장하며 명도소송을 제기한다 해도 법률상 명도의 근거가 없기 때문에 소송이 성립될 수 없다는 게 엄 변호사 설명이다.

그는 “계약 종료를 앞두고 있다면 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 세입자에게 계약 갱신이나 해지에 관한 의사를 물어보고 이에 대한 답변을 증거로 남겨둬야 한다”며 “기간에 의한 종료는 아니지만 세입자가 위법을 저지르거나 조기에 명도이행이 필요한 경우에도 계약 해지에 관한 증거를 남겨야 소송에서 유리할 수 있다”고 말했다.