산본 신도시 상권 '바닥권리금' 고착화

• 유동인구 유출 거의 없어 안정적이나 경쟁 치열

[약국입지 탐방]-(4)경기 산본 신도시

경기도 군포시 산본 신도시는 전철 산본역 1~3번 출구 방면에 대거 조성돼 있다.

인구 12만4898명 이상을 수용할 수 있도록 계획된 산본 신도시는 서울 및 외부 도심에서 누릴 수 있는 모든 시설을 만들어 거주민을 유동인구로 모두 흡수할 수 있도록 조성된 것이 특징이다.

또한 유동인구를 실수(實數)로 포용하고 있기 때문에 공실을 제외한 모든 건물에 ‘바닥 권리금(기본적으로 상권이 가져다주는 프리미엄)’이 10~15년의 시간동안 고착화 돼왔다.

수십 개의 건물 중 메디컬 빌딩이라고 해도 손색이 없을만한 건물은 2~3개에 불과하지만 의원들이 빌딩 곳곳에 포진돼 있어 구역 대비 약국이 많이 들어서 있으며, 1층 약국이 비교적 많지 않고 산발적으로 위치해 있는 것 또한 특징이다.

깔끔한 계획도시 정평…인기 지속세

산본 신도시 번화가는 가정의학과, 신경정신과, 치과, 피부과, 이비인후과, 내과, 성형외과, 방사선과 등 대부분의 과들이 빌딩 내 곳곳에 입주해 있으며 이에 따른 층 약국이 보편화된 것 또한 눈에 띈다.

금정 등 인근 지역 대비 월등한 성장을 해온 산본 신도시 상권은 15년간 꾸준한 인기를 유지해왔다.

우선 깔끔하고 계획적인 건물 구획과 넓은 보행로가 거주민을 실수(實數)로 포괄할 수 있는 밑바탕이 됐다.

아울러 대형 영화관을 비롯해 의료, 쇼핑, 문화, 유흥, 학원, 먹거리, 오락, 패션·미용 등에 해당되는 각종 편의 시설이 대거 갖춰져 있는 등 이 일대 거주민의 수요를 한 자리에서 충족시킬 수 있는 인프라가 적절하게 갖춰진 것 또한 인기요소다.

산본 신도시 상권에는 대부분의 과들이 빌딩 내 곳곳에 입주해 있으며 이에 따른 층 약국이 보편화됐다.

이 지역 한 부동산 관계자는 “수요가 워낙 많기 때문에 의원과 약국이 많을 수밖에 없다”며 “이 지역 주민들은 편의시설을 한 자리에서 다 해결한다 해도 과언이 아니기 때문에 서울이나 인근 지역으로의 유동인구 유출이 거의 없어 상권이 안정적”이라고 설명했다.

‘바닥 권리금’ 우위…옷 가게 자리 약국 들어서도 최소 1억원

이 같이 산본 신도시는 우량 상권인 탓에 빌딩 1층 대부분이 소위 ‘바닥 권리금’이 대세인 것으로 나타났다.

33~50㎡(1평=3.3058㎡) 기준 권리금도 최소 1억원, 보증금 1억원에 임대료 300만~320만원 선에서 결정되며 특히 가장 우량 지역이라고 평가받고 있는 산본역 초입 지역 36㎡ 규모의 경우 권리금 2억원, 임대료 400만원 선에서 계약이 이뤄지고 있다.

또 우량 상권이라는 기본 정서가 깔려 있어 업종에 상관없이 계약서 상에 특약사항을 달기 힘들다.

부동산 관계자는 “약국 자리가 아니더라도 고가의 바닥 권리금은 기본적으로 책정돼 있다”며 “이 같은 현상은 약국뿐만 아니라 모든 업종에 걸쳐 형성돼 있다”고 말했다.

아울러 “그럼에도 불구하고 이 지역 상권이 워낙 초우량이라 입주 경쟁이 치열하고 층 약국은 1층 약국보다 더 보편화 돼 있다”고 설명했다.

층 약국이 비교적 많은 이유는 처방전 경쟁을 포함해 1층의 고착화된 높은 권리금을 피하려는 약국가의 자구책도 한 이유인 것으로 분석된다.

간간히 나와 있는 의원 자리는 층별로 빼곡히 들어 찬 클리닉들로 인해 현재 수요가 나지 않고 있다.

이 같은 입주 경쟁은 비단 약국 경쟁뿐만 아니라 의원 및 클리닉 또한 만만치 않다.

간간히 나와 있는 의원 자리는 층별로 빼곡히 들어선 클리닉들로 인해 현재 수요가 없다는 것이 이 일대 부동산 관계자들의 한결같은 대답이다.

부동산 관계자는 “의원과 약국이 동반 입주하는 경향이 있긴 하지만 의원 없는 건물에 입주해도 꾸준히 호황을 누리고 있는 약국도 있다는 사실은 다른 지역에 비해 위험요소가 적다는 것을 반증하고 있다”고 설명했다.