약국 월세 3개월 이상 밀리면 권리금 받기 어렵다

• 계약갱신요구권 행사도 박탈…계약 해지 사유에도 해당
• 엄정숙 변호사 "연체분 지급해도 권리금 회수 어려워"

[데일리팜=강혜경 기자] 약국 임대료 등을 3개월 이상 밀렸다면, 권리금 회수가 어려울 수 있다는 주장이 제기됐다. 연체된 임대료를 계약기간 내 모두 지급한다고 하더라도, 권리금 회수가 어려울 수 있다는 것이다.

엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 "상가 임대차에서 세입자가 3기 이상 임대료를 연체했다면 원칙적으로 권리금 회수 기회를 보장받기 어렵다"면서 "3기 이상의 임대료를 연체한 사실이 있다면, 세입자가 건물주에게 모두 지급했더라도 여전히 권리금 회수가 어려울 수 있다"고 말했다.

상가건물 임대차보호법(상임법)에는 세입자의 위법행위에 따라 권리금 회수 기회가 박탈되는 경우를 명시한 규정이 있는데, 이 가운데 3기 이상에 달하는 임대료 연체 행위는 권리금 회수 기회 박탈 뿐 아니라 계약해지 사유가 된다는 설명이다.

엄 변호사는 "한 가지 명심해야 할 점은 법률에서 규정한 3기라는 숫자가 단순히 개월 수를 의미하지 않는다는 점"이라며 "세입자가 연차한 금액이 3개월치 임대료의 총합이 됐을 때 비로써 위법이 된다. 따라서 사정에 따라 부득이 임대료 연체가 발생하더라도 3기에 이르지 않도록 주의해야 한다"고 당부했다.

그는 "문제는 권리금 회수도 해지효력이 발생하기 전 연체된 금액을 모두 냈다면 기회를 보장받을 수 있는지 여부"라며 "하지만 상임법에 따르면 연체된 임대료를 모두 냈다고 해도 세입자에게 권리금 회수 기회는 보장되지 않는다"고 강조했다.

이어 "상임법상 '세입자의 임대료 연체 사실이 있는 경우'로 특정된 규정에 주목할 필요가 있다"며 "즉 과거라도 세입자가 3기 이상 임대료를 연체한 사실이 있다면 권리금을 회수할 수 없게 된다"고 전했다.

또한 3기 이상의 임대료를 연체한 사실이 있는 경우에는 갱신요구권 행사에도 제약이 발생한다. 엄 변호사는 "3기 이상의 임대료 연체는 과거에 있었다는 사실 하나만으로 세입자에게 치명적인 사안이 될 수 있다"며 "이 경우 세입자는 권리금 회수 기회 뿐만 아니라 갱신요구권, 계약해지가 될 수 있다는 사실을 명심해야 한다"고 덧붙였다.