약국 권리금 보장 못한다 버티는 임대인에겐 '이렇게'

• 박정일 변호사, 약국 권리금 분쟁 주요 내용 정리

의약분업 이후 약국자리 경쟁이 심화되면서 권리금을 두고 임대인과 임차인 간 분쟁도 늘고 있다.

권리금이 적게는 수천만원서, 많게는 수억원대에 이르면서 임차인인 약사와 건물주 간 법적 소송까지 증가한다는 게 법률 전문가들의 말이다.

크고 작은 분쟁으로 고민하는 약사들이 적지 않은 가운데 법무법인 로고스 박정일 변호사 도움으로 약국 권리금 주요 쟁점을 정리했다.

◆자신이 운영하겠다며 나가라는 임대인, 권리금은=최근 경향 중 하나는 임대인이 계약 기간 종료 시점에 맞춰 자신이 지인을 연계해 약국을 운영하려 하거나 업종을 변경해 경영하겠다며 계약을 연장하지 않는 경우가 많다는 것이다.

이 때 기존 임차인인 약사는 신규 임차인에게서 권리금을 돌려받지 못한채 약국을 이전해야 하는 상황이 심심찮게 벌어지게 된다. 박 변호사는 업종 변경 등에 상관없이 임차인의 권리금 회수 기회는 보장돼야 한다고 설명했다.

그는 "권리금 보호의무 면제 사유는 상임법 제10조 제1항, 제10조의4 제1항 사유로 제한적으로 나열돼 있는데, 임대인이 직접 영업을 하는 경우는 여기 포함되지 않는다"며 "임대인이 임차인 업종을 승계하든지, 다른 업종으로 변경하든지와 무관하게 임대인은 권리금 보호 의무를 부담하고, 위반한 경우 손해를 배상해야 한다"고 밝혔다.

◆임대차계약에 기재된 '권리금 불인정' 조항, 보장받을 길 없나=박 변호사에 따르면 상가임대차보호법 제15조에선 '이 법 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다'고 규정하고 있다.

따라서 임대차 계약에서 임차인이 권리금 보호 기회를 요청하지 않거나 손해배상을 청구하지 않겠다는 내용을 포함했어도 임대인은 신규 임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보호해야 한다는 게 박 변호사의 설명이다. 만약 임대인이 이를 위반한 경우 손해를 배상해야 할 책임도 있다.

하지만 반대로 임차인이 임대인에 지급한 권리금을 반환하거나, 회수한 권리금과 지급한 권리금 차액을 배상하기로 약정한 경우 임차인에게 유리한 약정인 만큼 유효하다.

◆임대인이 권리금 회수를 방해하면, 어떻게 입증해야 하나=만약 임차인이 권리금 손해배상을 청구하려면 임대인의 방해 행위로 신규임차인으로부터 권리금을 회수하지 못했다는 사실이 입증돼야 한다.

이 경우 먼저 임대차 기간 종료 예정일로부터 3개월 이내 권리금을 지급할 수 있는 신규 임차인을 물색하고, 신규 임차인과 권리금 계약을 체결한 후 내용증명 우편을 통해 임대인에게 임차인이 주선한 신규 임차인과 임대차 계약을 체결할 것을 요청해야 한다.

박 변호사에 따르면 임대인이 권리금 회수 기회를 보장하지 않겠다는 의사를 미리부터 명백히 밝힌 경우도 이를 입증할 책임은 임차인에게 있다.

박 변호사는 "임차인인 약사는 문자메시지나 이메일 등의 자료를 보관하고, 내용증명 우편을 통해 상대방의 의사를 분명히 확인해야 한다"며 "권리금 계약을 체결할 때는 일정 금액의 계약금을 실제로 지급받고, 임대인이 계약 체결을 거부할 경우에 대비해 계약금을 반환하는 조항을 둬야 안전하다"고 말했다.

◆임차인, 임대인에 신규 임차인 정보 제공 의무 있나=건물주나 임대인이 임차인인 약사에 신규 임차인에 대한 정보를 요구하는 경우가 있다. 이 경우 기존 약사는 정보 공개 범위를 두고 고민에 빠질 수 밖에 없다.

박 변호사는 우선 임차인이 임대인에 정보를 제공할 의무는 있다고 밝혔다. 임차인은 임대인에 자신이 주선한 신규 임차인의 보증금, 차임 지급 자력 또는 그 밖에 의무를 이행할 의사나 능력에 관해 알고 있는 범위에서 정보를 제공해야 한다는 것이다.

이때 임대인은 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없다고 판단되면 임대차 계약 체결을 거절할 정당한 사유로 삼을 수도 있다.

박 변호사는 "임차인은 보증금이나 권리금을 지급할 수 있는 자력이 있는 신규 임차인과 권리금 계약을 체결한다"며 "임대인의 요청에 따라 보증금 등을 지급할 수 있는 자력이 있음을 입증할 수 있는 자료를 미리 준비할 필요가 있다"고 말했다.