안녕하세요?
이번에 약국을 분양받았는데요 제가 지금 직접할 수가 없어서 임대를 놓을려고해요. 근데 임대사업자 등록을 하면 본인단독으로 건강보험료랑 국민연금을 내야 되는 걸로 아는데 그렇다면 임대소득에 근거해서 보험료랑 연금액이 정해지는지 제 명의의 다른 재산이나 금융 소득까지 합쳐서 정해지는지 알려주세요.
또, 제가 취직을 하는 경우는 어떻게 되는지도 알려주시요
감사합니다.

---------------------------답변------------------------
분양받은 상가를 임대하는 경우 부동산임대사업자로 사업자등록을 하게되면 국민연금보험료와 건강보험료를 납부하여야 하는 것입니다.

만약 분양받은 상가의 건물관리인등으로 부동산임대사업자에 대한 직원 인건비신고를 하지않는다면 지역가입자로 되어 부동산임대사업자의 다른 재산등을 고려하여 국민연금 보험료와 건강보험료가 책정되는 것이고 상가의 건물관리인등으로 직원 인건비신고가 세무서에 들어간다면 부동산임대사업자는 직장가입자가 되어 부동산 임대소득을 바탕으로 국민연금 보험료와 건강보험료가 책정이 되는 것입니다.

부동산임대사업자가 취직을 하는 경우에도 직장 사업장에서 국민연금과 건강보험료가 당연히책정이 될 것이고 별도로 부동산임대사업자로서 지역가입이 되어 지역에서도 국민연금 보험료와 건강보험료가 책정이 될 것입니다.


미래세무법인

김헌호 세무사

이번에 새로 기존의 약국을 인수받아 하게 되었습니다
계약시 별 말이 없어 계약서상 그대로 세무서에 신고를 하였는데
주인이 갑자기 신고를 계약서대로 했냐며 자꾸 물어 보는데 아무래도
부가세 때문인 것 같습니다. 이런 경우 주인이 요구하면 10%를 더 줘야
합니까? 저는 간이과세자로 되어 환급도 안되는데...
계약시 말이 없으면 계약서대로만 주면 되는지 이런 경우 서로
인상이 나빠질 것 같고 앞으로 부가세나 종소세신고시 월세를 신고하지
않으면 주인이 세금을 내지 않아도 되는지요?
다시 정정 신고를 해야 할지 걱정스럽습니다.
주인도 크게 임대 사업을 하는 사람 같지는 않은데 임대수입이 얼마이하면
면세가 되는지요?


-----------------------답변------------------------
약국상가를 임대주는 약국상가주인은 부동산 임대업으로 사업자등록증상 일반과세자 또는 간이과세자로 구분됩니다. 약국상가주인의 연임대료 수입이 4800만원이상, 또는 간이과세배제지역에 상가가 있으면 일반과세자가 되는 것입니다.

만약 약국상가주인이 일반과세자인 경우에는 임차인인 약국에서 월세를 받는 경우 그 월세에 대하여 세금계산서를 발행해야할 무조건적 의무가 있는 것이고 월세없이 전세로만 되어있다면 세금계산서를 발행할 여지가 없겠지요.

약국상가주인이 간이과세자인 경우에는 임차인인 약국에서 월세를 받거나 전세로만 되어있거나 상관없이 세금계산서를 발행할 수 없는 것입니다.

따라서 약국 임차료(월세)에 대한 10% 의 부가가치세는 약국상가주인이 일반과세자에 해당하고 약국에서 별도로 부담해야 한다는 계약서상 내용이 있으면 약국에서 부담하는 것이고 약국임차인이 부가세 10%에 대하여 별도로 부담한다는 계약서상 내용이 없으면 세법에서는 부가세 10%가 월세에 포함하는 것으로 보는 것입니다. 약국상가주인이 간이과세자에 해당한다면 약국 임차료(월세)에 대한 10%의 부가가치세가 발생할 여지가 없는 것입니다.

또한 약국상가주인이 일반과세자에 해당하고 약국월세에 대하여 약국에서 부가세 및 소득세 신고에 반영을 설령 안하였다고 하여도 약국상가주인은 약국월세에 대하여 세금계산서를 발행하고 이를 약국상가주인의 부가세 및 소득세 신고시 반영할 의무가 있는 것입니다.

약국상가주인이 간이과세자로서 상반기 또는 하반기 6개월간의 부가세 신고시 6개월간 임대료 수입금액이 1200만원미만인 경우에는 부가세를 납부하지 않아도 됩니다.


미래세무법인

김헌호 세무사

저는 처음으로 12월에 약국을 개국하여 요번 부가세신고는 제힘으로 해보려고합니다.

근데 잘몰라서 질문드립니다.

12/24일날 개업을 하였는데 조제매출만 있고 매약매출은 하나도 없습니다.

약국의 경우 과세와 면세매출이 있는데 임대료,.관리비 같은 공통매입세액은 안분계산을 해

야한다고 하는데 저같은 경우 매약을 판 과세매출이 없으므로 세무서에 물어보니 총매입가액

(공통매입가액을 제외)에 대한 면세사업관련매입가액의 비율로 안분계산을 해야한다고

합니다.

여기서 면세사업과 관련 매입가액이라는것이 수취한 세금계산서상의 공급가액만을 의미하는

것인지 아님 수취한 계산서상의 공급가액도 포함하는것인지요?

---------------------------------답변--------------------------------
부가가치세법에 의하면 임대료, 관리비 같은 공통매입세액은 당해 과세기간의 총공급가액(총매출액)중에서 과세공급가액(매약매출액)과 면세공급가액(처방조제매출액)의 비율로 안분계산을 하여야 하고 당해과세기간중 과세공급가액과 면세공급가액이 없거나 그 어느 한 사업의 공급가액이 없는 경우에는 총매입가액(공통매입가액 제외)에 대한 면세사업관련 매입관련 매입가액의 비율등으로 안분계산할 수 있는 것입니다.

물론 면세사업 관련 매입가액에는 면세관련 수취한 세금계산서상의 공급가액과 면세관련 계산서상의 공급가액도 포함이 되어야 할 것으로 보입니다.

그러나 실무적으로는 공통매입세액금액이 많지 않으면 공통매입세액 안분계산을 생략하고 처방위주의 약국에서는 면세관련 매입세액에 포함시켜도 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.


미래세무법인

김헌호 세무사

약국 인수하려고 합니다. 권리금 8천 및 약 재고 인수 조건 입니다. 주의 할 점 및 계약서 양식 부탁 드립니다.

--------------------------답변---------------------
포괄양수도 계약서는 이메일로 보내드렸습니다. 인수하시는 약사님의 경우 인수하시는 재고약금액및 시설자산금액에 대하여 나중에 약국관련 소득세 신고시 비용처리할 수 있는 근거서류인 포괄양수도 계약서를 작성하시면 바람직합니다.

또한 약국개국을 위하여 초기에 지불되는 비용지출금액이 어느정도 되는 금액이면 계좌이체를 하시어 그 근거를 남기시는 것도 절세의 방법입니다. 전화통화 한 것처럼 기타자세한 내용은 방문하여 상담해드리겠습니다.


미래세무법인

김헌호 세무사

자가약국하려고 상가구입하면 국세청에 부동산임대사업자신고와 약국영업사업자신고를
같이해야하나요?
나중에 타인에 임대시 신고들어가면 되는지요?

소득세신고도 5월에 같이 하나요?

감사합니다.

----------------------------답변---------------------------
아닙니다. 신축상가를 구입한 후 나중에 완공이 될때에 자가약국을 할 예정이거나, 타인에 임대를 줄 예정이거나 미래의 불확실한 일정이기때문에 일단 부동산임대사업자로 등록하면 되고 나중에 자가약국을 하게되면 약국사업자로 업종변경을 할 수 있는 것이며 타인에 임대을 줄 것이면 그냥 부동산임대사업자로 놔두면 되겠지요.

그러나 만약 기존상가를 구입한 후 바로 자가약국을 할 계획이라면 약국사업자로 바로 사업자등록을 내도 되고 일단 부동산임대사업자로 냈다가 약국사업자로 업종변경을 해도 되겠지요.

만약 몇층짜리 건물을 구입한 후 일부를 자가약국으로 하실 예정이라면 먼저 당연히 부동산임대업으로 사업자등록을 내시고 자가약국을 하실 때 약국사업자로 업종을 추가하시면 되겠지요.

문제는 만약 상가구입시 세금계산서를 수수한다면 건물분 부가가치세의 환급문제가 있으므로 자가약국을 하는 경우 매약매출과 조제매출액을 합한 총매출액중 매약매출비율만큼만 건물분 부가가치세가 환급이 되니 주의하시기 바랍니다.

소득세신고는 부동산임대업이든 약국사업자이든 5월에 하는 것입니다.


미래세무법인

김헌호 세무사

수고하십니다.
저는 1980년 집을사서 1991년 지하 1층-지상4층으로 건축하였습니다.
3층과 4층은 주택이고 1,2층은 건생이며 지하는 대피소입니다.
2004년 12월 31일 다른곳에 아파트 재개발하는 곳으로 이사했는데
전에살던 집을 팔려고 노력해 보았으나 팔지 못하고 지금까지 가지고 있습니다
그런데 금년부터 양도세가 1가구 2주택인 경우 차익의 50%를 양도세로 낸다고 하여 걱정입니다. 그르던중에 주위에서 3,4층 주택을 용도변경하여 근생으로 바꾸면 1가구 2주택을 면할수 있으므로 양도시 근생에 해당하는 양도세만 물면 된다고 하는데
지금현상태로 용도변경하지않고 파는 경우와 용도변경을 하고 파는경우중 어느 쪽이 세금 혜택을 받을 수 있는지요? 고견을 듣고 싶습니다.

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질문하신 내용을 보면 상가주택건물의 3층,4층 주택이외에 아파트 재개발하는 곳에 이사가신 곳도 소유한 주택이신지 아니면 전세, 월세로 이사가셨다는 것인지가 불확실합니다.

만약 상가주택건물만 소유하신다면 1가구1주택이 될 것이고 상가주택건물이외에 다른 주택도 소유하신다면 1가구 2주택이 될 것입니다.

그러나 상가주택건물의 경우에도 주택의 판정기준이 있는데 주택의 면적이 주택외의 면적(상가면적)보다 적거나 같을 때에는 주택부분은 당연히 주택으로 보고 그 이외 상가부분은 주택으로 보지 않고 상가로 봅니다.

주택면적이 상가면적보다 클 때는 전체를 주택으로 보기 때문에 1세대1주택 요건(3년이상 보유등)을 갖추면 양도세가 비과세됩니다.

따라서 먼저 1세대 1주택인지 1세대 2주택인지를 먼저 파악하시고 만약 1세대 2주택이라면 언급하신 것처럼 양도세 중과세율을 적용받기 때문에 용도 변경등을 하셔서 3,4층 주택을 상가로 바꾼다면 그 상가건물을 양도하시는 경우 일반세율(9%-36%)을 적용하므로 절세를 할 수 있을 것입니다.

상가주택건물의 관련자료(등기부등본, 매매계약서, 주민등본, 건축물대장, 토지대장 등)를 가지고 주택의 판정기준을 해보기위해 가까운 세무회계사 사무실에 방문상담해 보시기 바랍니다.



미래세무법인

김헌호 세무사

제목 없음





좋은 정보 감사합니다.

제목 없음





좋은 정보 감사합니다.

수고하십니다...
신규 개업한지 얼마 안되는 약국입니다..
의료보호 조제료가 소득세 비과세 된다는 이야기를 들었는데
사실인지요..
감사합니다.

---------------------------답변------------------------
2000년도 초반까지만해도 의료보호 조제료가 소득세가 비과세 되었습니다만 현재는 건강보험공단에서 지급되는 의료보험과 더불어 영세민 생활보호대상자등을 위한 의료보호 조제료도 소득세 원천징수 및 소득세를 과세하고 있습니다. 인지하시기 바랍니다. 감사합니다.


미래세무법인

김헌호 세무사

나홀로 약국을 1년 남짓 경영하면서 세무관계는 너무나 어렵네요.
보내주시면 도움 많이 될것 같아요.

주소 : 강원도 춘천시 후평동 704-21번지 늘푸른약국
받는 사람 : 이 민애
이메일 : minae1111@hanmail.net

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우편으로 약국세무자료집을 이번주 중으로 보내드리겠습니다.